房价直逼上海,苏州这势头合理吗

苏州,已经成了当下中国楼市最魔性的字眼。你在讨论一线城市是不是要触底反弹,三四线何时崩盘,其他二线纠结着怎么办,而苏州,用一根近乎只涨不跌的大阳线告诉你:

说实话,虽然现在在上海相对居多,但我在苏州这座城市多少有些年头了,可每次回来都能给我点意外。

我本人一直有个习惯,饭后散步路过中介门店,都会进去聊两句,收获不一定多,但却能更真实的贴近市场的地气。

在我的感知中,去年楼市大环境最低潮的下半年,我家周边中介门店的普遍活的还算滋润,当时给我的小区报价是4万+,等我过年前再问的时候就是5万+。上周我回去,隔壁小王给我一个666的手势,我就在想,以后回园区,还是不要出去散步了。

听着像不真实的故事,但这就是肉身切入苏州楼市最真实的感受,而来自苏州克尔瑞的二手房数据上多少也说明了这点。

▲数据来源:苏州克尔瑞

2019年第一季度,苏州市区二手住房成交套数为18275套,同比2018年增长25%,而这样数据是近三年来二手房成交的峰值,也就是说,只要你的房子还不错,挂出去便能以很快的速度成交。

事实上,你晚上去到园区的中介门店,基本上都看到负荷运作的状态,楼市的冬天似乎都有意无意的避开了这座城市。

记得有一次,我在饭局上悄摸着问了一个头部操盘手,你们怎么把某只股票做成长线上涨的态势。这位朋友一向话不多,抿了一口红酒后,就吐出了两个短句,“基本面有戏,操盘手精准”。

这点上,苏州的土地市场蛮耐人寻味的,进入2019年至今,苏州已经进行了5场土拍。

2019年1月4日,苏州迎来首场土拍,土拍热度比预期高很多,直到前两天,园区奥体地王,再一次推高了苏州土地价格的天花板。

▲数据来源:苏州克尔瑞

我们回过头来,会发现苏州土地市场虽然火热,但并不激进。相比其他二线城市合肥,常州动辄100%上下的溢价率,苏州的溢价率显得很克制,都压在50%这条线下,即便园区奥体地王这么核心的板块,溢价也控制在38%。

这样溢价率节奏一对比,就显得很有意思,我们拉长苏州楼市轴线,除了15年那波大家普遍的暴击,苏州这三年,房价在涨,但走的很稳。

就好比大家房价都在坐缆车大起大落时,苏州就默默背个登山包爬着台阶,不知不觉,大家发现,苏州怎么快到山顶了。

这背后,苏州对于土地市场的控盘,把握了很好的节奏感。

复盘2018年苏州土地市场,共计供应78宗涉宅用地供地面积387万㎡,同比下滑25%,实际成交宅地81宗,总成交土地面积达378万㎡,总揽金819亿。

而2019年,苏州市区住宅用地供应计划总量为6000亩,也就是400公顷左右。而这个数据特别有意思。我们接着看,苏州16年到18年的供应计划,2016年为380公顷,2017年为390公顷,2018年市为400公顷。

400公顷对苏州这样能级城市,其实是个很微妙的数据。首先对苏州这种处于扩张期的强二线城市,开发上是够用的,但是很勉强。

也代表着苏州,在缩量这件事上,很早就下定了决心,没有趁着15年的行情做一次集体出货,也没有像隔壁城市因为一味搞大开发缺钱而做了大规模的土地出让,土地市场和楼市供应克制中保持了相当的照应。

而这样一种操盘的精准切入,会造成什么后果呢?

在苏州市区商品房销售网上管理系统中看到,目前苏州各区总计可售住宅39869套。而苏州新房市场月均去化量呢,大约5000套左右,也就是苏州市场去化节奏,始终被保持在8个月左右。

▲数据来源:苏州克尔瑞

实际上,无论你拉出什么时候的苏州楼市的供求比,苏州的需求就是能比供应多一些,市场热度就能始终保持,在我印象中,开盘热销这件事,似乎在苏州就没断过。

地王盘的良性轮动,又能很好带动市场信心,我有朋友就一直坚持要等苏州某地王项目开盘,理由很简单,想住新房,对未来有信心,那么现在买就不亏。

这样政府能有钱搞地铁,搞机场,开发商能稳定的赚到钱,市场也愿意买账,城市就这样进入良性的滚动开发节奏,并且吃相不难看,还很优雅。

其实这种时间维度的操盘,对其他城市而言并非不可复制,但苏州对空间层面的把控,段位很独特。

我之前就说过,在我眼中苏州没有市中心。

苏州出于保护市中心古城的远见,很早就停止了对传统意义上市中心古城区大规模开发,而差不多和浦东同时起步,苏州围绕着古城区,在园区和新区,开始了中国最早的一批新城建设。

以后来的“一核四城”为规划基点,苏州的城市布局思路,得到了很好的贯彻,这样结果,让苏州成为了一个真正意义上,没有市中心城市,或者处处是中心,大家资源被摊薄后,差别没想象中的大。

接着给大家看一张很有意思的图,苏州就像一座没有高峰的高原。

伴随这种城市格局的张开,房价被最大程度的拉平,板块的水位差本没有那么高不可攀,最差的和最好的,咬咬牙也能上。

甚至,你还能更神奇的发现,在座城市中,中环外比如高铁新城,就是能卖的比中环内活力岛更贵,市场也愿意买账。这点上,苏州造新城的成功率,是教科书级的。

整个城市的板块间轮动,就没有什么流动性阻碍了。而有什么能比充沛的流动性,更能激活市场呢?

在众多板块中,园区作为中新合作的特殊项目有着不可复制的地位。

差不多可以这么说吧,每个苏州人,如果条件允许,都愿意买一套或者换一套园区房子,最近我的朋友出让一套奥体房子,就是从张家港来的。

但反过来,在经历了25年开发,加上园区的出让一直都有自己的节奏,新房在园区,底气太足,宁愿等限价放松,也不愿放盘。

还是隔壁小王和我说,每当园区市面上有一批诚意卖的二手房,便能很快被清空。这样园区池子的水,始终是活的,又像一条鲶鱼,不停去搅动苏州市场的池子。

▲数据来源:苏州克尔瑞

而当群狼之中有明确的头狼的时候,整个狼群的方向也就很明确,掌好园区的舵,就能驶好苏州楼市的船。这点意义上说,园区不凉,苏州楼市底气就在。

再和大家分享一组耐人寻味的数据。

苏州向中央上缴的财政总额,常年位居第五,而在这样限制下,苏州2018年财力,还是前五。

而最有意思的,建立在这样财政基础上,苏州依然不算对土地财政上瘾的那种,也就是说,苏州少数能资格摆脱土地依赖,而且留下操盘空间的玩家。

大规模产业集群的基础和长三角联动机制,产业能不断迭代升级,城市不间断成长,才能不愁人来,所以,我们看到苏州抢人很淡定,只抢最高端那种,这就是个很明确知道自己下一步要去哪的城市。

所以,苏州这只股票,无论哪个维度,操盘的如何,都是要放进“上证50”的长期蓝筹组合的那种。

其实说了这么多,不是想说这样的上涨多么合理,只想说“存在即合理”。

最后,说几点给大家在当下苏州楼市简单的建议吧:

1.苏州刚需们在上车上,不存在时机问题,本质上你与这座的城市态度是荣誉与共的,同时的苏州板块已经很好的了重塑的格局,按门槛落座好了。

2.那些来苏州投资的,请放弃房价暴击的幻想,现在苏州投资逻辑是深耕,而不是捞一笔就跑,这点上,请有耐心,但很安稳。

3.评论区那些纠结苏州上海的,其实意义不大,上海更好,这没什么可说的,只是城市是股票的话,估值角度,苏州估值合理,上海被低估了罢了。而长期看,市场的对冲一定会平衡,所以没几个钱,也别瞎折腾了。

还有,昨天我朋友发了苏州会不会限售,对后市怎么看。

我说“当我找个一个使用价值和投资价值超过20年的城市作我的股票时,我会选择做个投资者,而不是投机者。”