解读:温哥华的房价由这3方面决定 加拿大的经济不会受房市波动

上周六,盈信房贷投资公司(Ginkgo MIC)在温哥华举办年度股东汇报会,公司首席执行官和联合创始人谢惠恒向过百位温哥华股东展示了2017年的公司业绩,分析业务状况,就温哥华地产走势展开了专业分析并勾勒了未来投资趋势。专业的PPT、丰富的图表、数据充足的分析……谢惠恒给了投资人信心与方向。

盈信房贷投资公司是一家从事金融、贷款、投资的综合投融公司,成立于2011年,总部设在多伦多,温哥华亦设有办事处。其主要业务为房贷基金。

温哥华房市走缓

温哥华地产市场今年走缓。根据大温地产协会报告,8月大温地区房市持续低迷,销售量和房价进一步下跌,其中以独立屋价格的下滑尤为明显。8月各类住宅的销售量比上月下降了6.8%,比去年同期下降了36.6%。

在这样的背景下,温哥华房市未来走向将会如何?讲座结束后,谢惠恒接受了加西周末的采访,就此发表了他的看法。

谢惠恒认为,有3大因素影响温哥华的地产走势:首先就是中加税务协定。

从9月1日开始,中加两国将正式交换税务和财务信息,根据“金融账户涉税信息自动交换标准”(Common Reporting Standard,简称CRS),国内银行存款额达100万人民币以上的海外华人,其户口、金融资料会被送到相关国家的税务局,加拿大就在其列。

谢惠恒指出,中加两国之间早在2014年就已开始就此事进行商谈,到今年最终尘埃落定,尤其是在最近几个月,消息越来越多,实际影响了部分人的决策。一些房主选择赶在9月1日之前抛售自己的房产,对温哥华地产的价格造成一定冲击。

此外,在中加税务协定推出之前,15%的“海外买家税”对温哥华房市的效果逐渐显现,“钱从房市调走,投放到了股票基金市场。”

第三个影响房市的重要因素就是利率。加拿大央行为调控房市,过去一年已3次加息,高利率影响房贷,很多买房人不得不改变决策。

综合以上,谢惠恒认为,温哥华未来房价还有下跌的空间,尤其是独立屋,跌幅“还没见底”;相比之下,公寓和城市屋的下跌的空间则相对较小。他以多伦多为例,2017-2018年度,独立屋价格大调整,下降严重,但公寓的市场依然不错。

房贷需求变大

在温哥华房市走低的情况下,主营房贷基金的盈信如何保护投资人利益呢?

谢惠恒表示,盈信主打房贷投资基金,在央行加息的前提下,贷款政策收紧,很多买房人,尤其是海外买家,很难从银行借到款。这时候他们会选择私人借贷公司,因此未来5年,可以预见私人房贷的需求还会更多,这些需求就是盈信的机会。

另外,盈信理财的主要业务是在安省,不受温哥华房市的影响。谢惠恒说,安省毕竟是加拿大经济“火车头”,每年有30多万移民选择来这里定居、找工作、投资。新移民的到来必然带来房市的需求,但目前市场的“供”远远不及“需”,因此,安省的房市泡沫不多,都是刚需人士,房市不会有大动荡。

他还透露,在平均贷款额方面,多伦多也略偏保守,温哥华平均贷款金额是多伦多的数倍,风险相对较大。

加拿大经济走稳

温哥华的房市走冷让许多人开始担忧起加拿大的经济,加拿大未来会如何?温哥华的房市泡沫的破灭是否会令经济受损?

谢惠恒解答:加拿大整体经济不会有太大问题,不必担忧会出现大幅度的衰退。他指出,虽然过去30年每隔10年就会来一次“金融风暴”,但风暴都是有触发点的。“2000年左右是因为科技股泡沫破灭;2008年是因为美国银行的次贷危机;2018年虽然温哥华房市趋缓,但温哥华只是加拿大的一个城市,不足以导致宏观经济的下滑。就像两年前,油价大跌,阿尔伯塔省经济受挫,但加拿大全国的经济情况并不算太差,央行通过减息刺激了经济。”

他补充,温哥华地产泡沫对全国经济的影响甚微,即使严重化,央行还可以通过减息来调控,所以不必担忧大环境。“美国才是经济龙头,现在美国经济好,加拿大也不会差。”

最后,谢惠恒总结,加拿大的经济依然呈健康态势,在房地产方面,温哥华还有微调空间,有一定的投资机会,但现在投资温哥华地产不算是最好的时机。

谢惠恒曾任三家上市公司财务执行官CFO,他毕业于麦克马斯特大学工商管理硕士,拥有15年以上的私人按揭经验。他凭借多年的丰富经验,设定投资策略及方针,透过多元化的业务带领着盈信持续地稳健增长,为投资者带来长期稳定的回报。截止2017年,公司帮助客户管理着超过5000万加元的资产。从成立至今股东分红共已超过1000万。

1楼| 10月08日 12:25